住宅の購入と賃貸

あなたが一度も家を所有したことがないなら、「 家賃対購入 」はあなたがこれまでに行う最も重要な決定の1つです。 急落する前に考慮すべきいくつかの要因があります。

比較表

家を買う対家を借りる比較チャート
家を買う 家を借りる
先行投資コスト高-頭金、住宅ローン手数料低-最初と最後の月の家賃と保証金
メンテナンスバイヤーは維持する必要があります家主は維持する必要があります
プロパティの変更購入者はプロパティの変更、改造、アドオンを行うことができます借受人は通常、財産を変更することを許可されません

経済的に意味がありますか?

ほとんどの人にとって、家の購入は投資の決定の一部です。 家賃に費やされたお金は、多くの場合、排水溝にあるお金と見なされます。 しかし、これは全体像ではありません。 家賃と購入の決定では、いくつかの変数を考慮する必要があります。

  1. 住宅ローン金利
  2. 前払いの機会費用
  3. 税金
  4. インフレに伴う賃料の増加
  5. 家の価値の評価
  6. 購入時の取引費用
  7. 販売時の仲介手数料
  8. 住宅の購入、販売、維持にかかる時間と労力(主観的-定量化が難しい)

これらの各要因はそれ自体が複雑なパラメータになる可能性がありますが、分析を開始するために現実的な仮定を行うことができます。 意思決定モデルに慣れたら、それを調整してパラメーターを追加したり、複雑さを処理したりできます。

住宅ローンの利子

あなたの信用履歴と雇用/収入状況に応じて、あなたが得る金利は警戒します。 固定金利ローンと変動金利ローンのどちらを利用するかを決めることもできます。 家賃と購入の分析では、固定レートを想定しています。 ローン金額が20万ドルで、金利が20年間で6.5%(固定)であるとします。 これは、約0.54%の月額料金と月払い1, 491ドルに相当します。 20年の間に、あなたは貸し手に357, 875ドルを支払います-その200, 000ドルは元本ローンの金額になり、157, 875ドルが利子として支払われます。

住宅ローンの支払いに関する興味深い点は、毎月の支払いが20年にわたって変わらない場合でも、利息に向かう固定月額の支払い対未払いの元本を減らす金額は毎月変化することです。 簡単に言うと、住宅ローンの最初の数年で、支払いの大部分が利子になり、元本をほとんど削らないことになります。 過去数年間で、支払いの大部分は元本になります。

20年間にわたる毎月の支払額が1, 491ドルの例では、平均利息支払額は、最初の年は1か月あたり1, 071ドル、住宅ローンの最終年は51ドルです。

何でこれが大切ですか?

あなたの住宅ローンの最初の数年間で、あなたの未払いの融資額はほとんど下がりません。 したがって、家に数年しか住んでいない場合、あなたの資産(家の価値-ローン残高)はそれほど高くありません。

前払いの機会費用

適正な頭金(家の価値の15%)は通常、支払わなければならない金利を引き下げます。 あなたがあなたの家を買うとき、頭金として40, 000ドルを払ったとしましょう。 この40, 000ドルは、資産(あなたの家)に対する投資のようなもので、資産が高く評価されることを期待しています。 オンラインの普通預金口座に40, 000ドルを投資した場合、毎年5%の利子(リスクなし)を獲得できます。 株式に投資し、幸運であれば、リターンはさらに高くなる可能性があります。

要するに、収益を提供できる他の資産にこの金額を投資する機会を放棄します。 他の投資機会があり、一定の(X)投資利益率が得られることがわかっていると仮定します。 この「X」は、家賃対購入の金融モデルで重要な役割を果たします。

税金

あなたが支払うもの

家を購入すると、固定資産税が支払われます。 あなたが住んでいる場所に応じて、固定資産税はあなたの家の価値の約0.5から1%になることがあります。

保存するもの

あなたが支払う固定資産税、およびあなたがその年に行う利子の支払いは、両方とも税控除可能です。 ここでの落とし穴は、控除を明細化し、標準控除を行わない場合にのみ、これらの税控除を請求できることです。

どれくらい節約しますか

数学の非常に基本的なシミュレーションでは、次のことを想定しましょう。

  • 年間固定資産税= 2, 000ドル(A)
  • その年に行われた利払い= 12, 000ドル(B)
  • 利用可能な標準控除= 8, 000ドル(C)
  • 税率-28%
  • あなたの収入-85, 000ドル

家を購入して控除を項目化すると、課税所得は14, 000ドル(A + B)減少します。 賃貸すると、課税所得は8, 000ドル(C)減少します。 したがって、課税所得に対する住宅購入の「純効果」は6, 000ドル(A + BC)です。 そして、年間純節減額は6, 000ドルの28%、つまり1, 680ドルです。

固定金利の住宅ローンの場合、支払った利息は最初の年に最高になり、未払いの元本が徐々に減少するので、その後の年に減少します。

インフレに伴う賃料の増加

住宅の賃貸と購入を比較するための財務モデルを構築する際に、固定金利の住宅ローンで固定月額支払いを想定できます。 しかし、家賃のシナリオでは、今後20〜30年の間に家賃が上昇することが予想されます。 年間の家賃の増加は、インフレ率と同期して2〜3%と想定されます。

購入時のキャッシュフロー(毎月の分割払い、家主の会費、保険など)と家賃を比較する必要があります。 また、差額を投資する機会費用に注意してください(家賃-月額、またはその逆、どちらが大きいかによって異なります)。

家の価値の評価

長期(20〜30年)にわたって、家の価値は毎年約5%の割合で上昇すると仮定することができます。 あなたが住んでいる場所、およびあなたが単一の家族の家、タウンハウス、またはコンドミニアムを扱っているかどうかに応じて、その割合は異なる場合があります。 この数値は、家賃と購入の金融モデルの結果に大きな影響を与えます。

購入時の取引費用

家を購入する際に発生する雑多な取引費用があります。 家の検査、弁護士費用、住宅ローンの閉鎖、代理人の手数料、税金、出願料など。この金額を頭金を扱うように扱います(このお金を他の場所に投資する機会を逃す費用の観点から)。

販売時の仲介手数料

通常、売り手は買い手と売り手のエージェントの両方に手数料を支払います。 各3%で、このコミッションは通常、家の価値の6%になります。 ご想像のとおり、これは財務モデルに大きな影響を及ぼします。 エージェントなしで作業することを選択し、モデルで3%以下のコミッションコストを想定できます。

時間と労力

夢の家を探すのは大変なことであり、多くの時間と労力を費やすことがあります。

賃貸するとき、家主は、家の中でよくある問題(配管など)を修正する責任があります。 しかし、家を買うときは、すべてのメンテナンスに責任があります。

また、人々は家を売ろうとするとき、いくつかの修正を行い、時間と労力を費やす必要があるかもしれません。

家賃比率

購入するか賃貸するかを判断する1つの方法は、賃貸率を調べることです。典型的な家の購入価格を同様の家の年間家賃で割った値です。 賃貸料率が20を超える場合、賃貸料を検討する必要があることを意味します。 15から20の間で、本当に好きな家を見つけて、その家に長く滞在する計画がない限り、賃貸に傾く。 家賃比率が15未満の場合、購入するのが合理的です。

米国の主要な大都市圏の賃料率は、ニューヨークタイムズのウェブサイトで入手できます。

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